Contrato de Arrendamiento en Colombia: Todo lo que Debes Saber

Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica individual. Para decisiones sobre un caso concreto, agenda una consulta profesional.

El contrato de arrendamiento es uno de los documentos jurídicos más comunes en Colombia, y también uno de los más mal redactados. Ya sea que estés arrendando tu apartamento, tu local comercial o buscando un lugar para vivir, conocer tus derechos y obligaciones puede ahorrarte meses de conflictos y dinero en procesos legales innecesarios.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso y goce de un bien inmueble durante un tiempo determinado, a cambio de un precio llamado canon o arriendo.

En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, mientras que el arrendamiento de locales comerciales se rige por el Código de Comercio. Esta diferencia es importante porque las reglas sobre terminación del contrato, preaviso y derechos de las partes son distintas según el tipo de inmueble.

Elementos esenciales del contrato

Un contrato de arrendamiento bien redactado debe incluir:

• Identificación de las partes: Nombre completo, cédula y datos de contacto del arrendador y arrendatario.
• Descripción del inmueble: Dirección exacta, matrícula inmobiliaria, área aproximada y estado en que se entrega.
• Canon de arrendamiento: Valor mensual, fecha de pago y forma (transferencia, efectivo, etc.). Para vivienda, el canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble.
• Reajuste anual: Para vivienda, el incremento anual no puede superar el IPC del año anterior. Para locales comerciales puede pactarse libremente.
• Plazo y renovación: Duración inicial y condiciones de prórroga o terminación.
• Depósito o garantía: Monto (para vivienda máximo 2 cánones), condiciones de devolución y uso permitido.
• Pago de servicios: Quién paga agua, luz, gas, administración, etc.
• Uso del inmueble: Exclusivamente para vivienda, para comercio o mixto.

Derechos del arrendatario

• Recibir el inmueble en buen estado de conservación y servicio.
• Que el arrendador garantice el uso y goce pacífico del inmueble durante el contrato.
• Que los incrementos anuales del canon no superen el IPC (para vivienda urbana).
• Recibir preaviso de 3 meses antes de la terminación del contrato por parte del arrendador (salvo incumplimiento).
• Que se le devuelva el depósito dentro de los 30 días siguientes a la restitución del inmueble, con los intereses legales correspondientes.
• Presentar recibo de cada pago realizado.
• Terminar el contrato con preaviso de 3 meses sin expresar causa, salvo que el contrato tenga término fijo inferior a un año.

Derechos del arrendador

• Recibir el canon en la fecha y forma pactadas.
• Que el arrendatario use el inmueble exclusivamente para el fin acordado.
• Que el arrendatario cuide el inmueble y responda por daños causados durante el arriendo.
• Inspeccionar el inmueble con previo aviso y en horario razonable.
• Recibir el inmueble en el mismo estado en que fue entregado, con el deterioro normal del uso.
• Terminar el contrato por incumplimiento del arrendatario mediante proceso judicial de restitución.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga?

Si el arrendatario incumple el pago del canon, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado ante los Juzgados Civiles. Los pasos son:

1. Requerimiento previo: Aunque no es obligatorio por ley, es recomendable enviar una comunicación escrita exigiendo el pago dentro de un plazo determinado.
2. Demanda de restitución: Se presenta ante el juez competente según la cuantía del contrato. El proceso puede ser verbal o verbal sumario.
3. Notificación al demandado: El juez notifica al arrendatario, quien tiene oportunidad de contestar y aportar pruebas.
4. Sentencia y lanzamiento: Si el juez falla a favor del arrendador, ordena la restitución del inmueble. Si el arrendatario no cumple voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento con apoyo de la fuerza pública.

Es importante saber que en Colombia no es legal que el arrendador cambie chapas, corte servicios o tome medidas unilaterales para expulsar al arrendatario. Todo debe hacerse por la vía legal.